قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول که از تاریخ سوم تیرماه ۱۴۰۳ لازم‌الاجرا شده است، تکالیف متعددی برای صاحبان املاک، مشاوران املاک، دفاتر اسناد رسمی و سایر مراجع مربوطه ایجاد کرده است.

به موجب مفاد ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، یک‌سال پس از راه‌اندازی رسمی سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی موضوع ماده (۱۰) این قانون اعمال ذیل باید در سامانه ثبت الکترونیک اسناد ثبت شود:

هر عمل حقوقی اعم از عقد و ایقاع که نتیجه یا موضوع آن انتقال عین یا انتقال حق انتفاع (اعم از عمری یا رقبی برای مدت بیش از دو سال) یا انتقال حق ارتفاق اموال غیرمنقول باشد

وقف و رهن در مورد اعمال حقوقی مذکور

انعقاد عقود مفید انتقال منافع اموال مذکور برای مدت بیش از دو سال

اجاره به شرط تملیک

هر نوع پیش‌فروش ساختمان اعم از اینکه به صورت سهمی از کل عرصه و یا اعیان باشد

و تعهد به انجام کلیه اعمال حقوقی مذکور

ضمانت اجرای ثبت اعمال حقوقی مذکور در قانون الزام در سامانه ثبت الکترونیک اسناد

در صورتی که دعاوی راجع به اعمال حقوقی مذکور که ثبت آن در سامانه ثبت الکترونیک اسناد الزامی است در این سامانه ثبت نشود، قانون الزام به ثبت رسمی برای این عدم ثبت ضمانت‌های اجرایی در نظر گرفته است. طبق این قانون عدم ثبت موارد مذکور منجر به عواقب قانونی ذیل می‌شود:

دعاوی راجع به اعمال حقوقی مذکور که ثبت نشده باشد و ادله راجع به آن‌ها در بخشی که مفید موارد مذکور است، نزد مراجع قضائی شبه‌قضایی و داوری قابل استماع نبوده و فاقد اعتبار است.

جز دعوای استرداد عوضین هیچ شکایت کیفری یا دعوای حقوقی یا تقاضایی در خصوص آن عمل حقوقی و اسناد مربوط به آن از قبیل شکایت انتقال مال غیر دعوای اثبات یا تنفیذ معامله ابطال سند رسمی مالکیت الزام به تنظیم سند رسمی خلع ید، تخلیه ید و الزام به اجرای تعهدات مندرج در آن در مراجع مذکور مسموع نیست.

همچنین اسناد ثبت نشده راجع به اعمال حقوقی مذکور در هیچ یک از دستگاه‌های اجرایی موضوع ماده (۲۹) قانون برنامه پنج‌ساله ششم توسعه پذیرفته نمی‌شود.

و در مراجع قضائی و اداری مذکور فقط شخصی مالک، ملک شناخته می‌شود که در دفتر املاک سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، ملک به نام او به ثبت رسیده یا از مالک رسمی به ارث برده باشد.

اما اگر شخصی عمل حقوقی را در سامانه ثبت الکترونیک اسناد ثبت کند و بعد مدعی فسخ معامله به لحاظ غبن شود چه اقداماتی را باید انجام دهد؟

این شخص، در مواردی که ثبت فسخ مستلزم رأی مرجع قضائی یا داوری است دو تکلیف دارد:

اول: ظرف ۱۵ روز از تاریخ اعمال فسخ باید به طرف مقابل اظهارنامه بدهد و مراتب فسخ را به وی اعلام کند.

دوم: از تاریخ ثبت اظهارنامه ظرف ۱۵ روز باید نزد مراجع ذی‌صلاح دعوای تنفیذ فسخ‌نامه مطرح کند.

حال اگر شخص الف عمل حقوقی خود را در سامانه ثبت الکترونیک اسناد ثبت کند مثلاً الف ملکی را به ب منتقل کند و ب همان ملک را به ج منتقل کند و سپس شخص الف مدعی فسخ شود، تکلیف چیست؟

در این شرایط دو حالت پیش می‌آید:

۱- اگر در معامله ب و ج حق فسخ پیش‌بینی نشده باشد یا معامله ب و ج اقاله نشده باشد، ملک در حکم تلف است و دیگر الف نمی‌تواند ملک را از ج بگیرید فقط الف به نرخ روز می‌تواند وجه زمین را از ب بگیرد.

۲- اگر در معامله ب و ج حق فسخ پیش‌بینی شده باشد یا معامله ب و ج اقاله شده باشد یا ملک به مالکیت ب برگشته باشد، الف حق فسخ دارد و ملک به الف برمی‌گردد.